中金：千亿存量，翻倍在途——机构间REITs2026年中总结

• 公众号：中金点睛
• 发布时间：2026-07-02T07:46:22+08:00
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Abstract

摘要

自2023年12月首单产品落地以来，机构间REITs在两年多时间快速成长为多层次REITs市场的重要一环。截至2026年6月28日，已累计发行59单、993亿元，市场存量接近千亿元。在报产品规模相当，进入临近翻倍的快速扩张期。

产品在权益平层框架下多元包容发展。资产端呈现“哑铃形”——经营权类大单和产权类小单并存，资产边界从高速、保租房、能源类快速拓展到数据中心、分布式光伏、动力电池、商业物业。在原始权益人层面，央国企与民企、外资同台。承做高度向头部集中，险资身影亮眼。

二级市场年内明显放量。成交价格整体溢价，流动性向少数个券集中。

期间分派率紧跟底层资产风险定价。对比公募REITs市场看，不存在系统性偏离。从当前可买入收益率看，机构间REITs在部分板块具备相对吸引力。

资金端的扩容有迹可循。投资人结构持续多元化，从险资为主走向理财子、券商、信托、基金、产业资本、地方国企多机构参与。

展望后市，我们认为机构间REITs供给年底有望实现翻倍扩容。市场或将呈现三大发展主线：外资加速布局盘活不动产、储架式序列发行与存量扩募走向常态化、各类首单底层资产持续落地。随着底层运营数据不断积累、监管引导深化，产品架构设计将进一步向权益本源收敛。长远来看，在监管体系逐步完备的支撑下，机构间REITs将成为盘活不动产存量资产、服务实体经济的长效权益融资载体。

风险

样本代表性不足，未来供给不如预期，政策导向变化。

Text

正文

一、一级发行：近千亿元存量，结构呈“哑铃形”

落地两年多，机构间REITs即建成近千亿市场体量。截至2026年6月28日，机构间REITs今年发行24单、330亿元，分别同比增长11倍、24倍；自2023年12月首单发行以来，市场累计发行59单、993亿元，存量规模接近千亿元。

供给节奏呈现脉冲特征。回顾2025年，机构间REITs12月单月发行14单319亿元，为阶段性供给高点。跨入2026年，发行节奏常态化，前五个月单月平均规模在34亿元，6月有冲量趋势，单月发行8单、158亿元，供给的脉冲特征较强。

图表1：机构间REITs月度发行情况

注：发行数据统计截止日为2026年6月28日，下同 资料来源：Wind，中金公司研究部

资产结构呈现“哑铃形”。一端是经营权类大单，一端是产权类小单。经营权类26单576亿元，单均22亿元；产权类33单416亿元，单均13亿元。细分资产来看，交通类9单350亿元，单均38.9亿元，规模居首位，主要为央企大单高速、公路桥梁；商业物业单数最多，16单220亿元，能源类14单205亿元次之；数据中心5单90亿元乘势发展。

今年较多产品溢价发行。以往机构间REITs发行价格大多是100元，今年以来5单产品溢价发行，主要有央企能源类、商业类。其中华润商业、湖州市场两单产品溢价幅度较高，达16%-25%。

民企与外资占比超出同类市场。央企国企仍然是基本盘，占比73%。民企外资合计20单250亿元，规模占比达27%。许多民企、外资通过机构间REITs盘活光伏、数据中心、商业存量，是拉动产品发展的重要增量。

承做高度向头部集中，险资身影亮眼。中信、国金、中金前三合计占比约六成。保险资管参与度不浅，人保资产2单51亿元，分别是商业物业和高速；太保资产4单35.7亿元，涉及能源类、保租房和数据中心；泰康资产1单2.85亿元，为能源类。

图表2：机构间REITs大类资产结构

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：机构间REITs细分资产结构

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：机构间REITs原始权益人性质分布

注：多个原始权益人若有民企/外资，则只计入对应分类

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：机构间REITs计划管理人分布

资料来源：Wind，中金公司研究部

二、产品特点：权益平层框架下的多元包容

市场以自律方式完成了原始权益人与投资人的利益绑定。在无强制自持要求下，多数产品原始权益人自持比例中位数约20%-25%，与公募REITs法定20%的水平相当。

收益结构安排上，在保护投资者与释放权益上行之间形成制度弹性。收益设计大致呈现三种类型：一是门槛收益型，如仓储类设定若干年的基准分派区间；二是门槛+超额分成型，如园区类以“基准+浮动”分享资产增值；三是全周期IRR型，常见于经营权类中。

预期收益水平上，与底层资产风险和运管能力契合。中高个位数的预期收益水平具备投资吸引力，各类资产内部的预期收益总体收敛。能源类分化较大，火电等成熟类资产偏低，光伏与储能相对较高。商业物业中，核心资产叠加强运管能力的产品定价更低。

条款设计上，逐步向纯权益收敛。结合资产特征和资金需求，条款设置多元化和个性化，近期的创新设置包括条件触发倾斜分配、业绩保障金、风险准备金等。同时随着市场的不断成熟和监管引导，有更多的——“好资产+强运管”组合走向纯权益设计。

三、二级成交：整体溢价，流动性向头部集中

二级市场年内明显放量。截至2026年6月23日，机构间REITs累计成交115.8亿元、237笔。其中超过四成的成交发生在2026年，合计49.4亿元121笔，二级正从零星走向有量。

图表6：机构间REITs二级成交规模与笔数

注：成交数据统计截止日为2026年6月23日，下同 资料来源：Qeubee，中金公司研究部

成交价格整体溢价。成交均价约101.6元。建信长租成交量加权价103.3元，最高达到109元，元联苏园最高成交在112元。中交广明、首创水务今年以来成交价显著低于100元，可能与期间还本有关。远景能源今年初成交价低于100元，但近期成交价已回升。新疆国信、崇川产园等部分个券在连续几个交易日的几笔成交都是100元的整数平价大额成交，特征上更像是非市场化成交。若剔除这部分，真实的成交价格可能更高。

流动性高度集中于少数个券，长尾交易偏零星。出现过成交的券37只，铁建持有、建信长租、新疆国信三只券合计占累计成交约六成。2026年成交活跃券的日均换手率为0.05-0.29%，低于公募REITs。长尾大多是单笔零星成交，目前来看二级的流动性仅对少数个券成立。

图表7：机构间REITs个券成交价格

资料来源：Qeubee，中金公司研究部

四、期间分派：放进全样本看定价合理性

机构间REITs的实际收益怎么样？截至2026年6月25日，有25单机构间REITs披露了存续期分派情况。受数据可得性约束，我们以分派率为标尺，用其中存续期较长（计息期间大于300天）、可可靠年化的7单产品，以全口径（分派合计/募集规模）为主，辅以二级市价口径，呈现存续期分派情况。

口径之间的方向性差异，揭示了机构间与公募的定价机制差异。机构间REITs二级贴近面值，募集口径和市价口径几乎重合。公募REITs因二级重定价而两个口径呈现分叉——产权类被买涨，市价口径被压在募集口径之下。高速类跌破发行，市价口径反而被抬升。

图表8：机构间REITs7单产品分派率VS可比公募REITs

注：市价口径——机构间REITs采用上市以来个券的成交量加权成交价，公募REITs采用2026年6月18日市价 资料来源：Wind，Qeubee，中金公司研究部

放进公募REITs全样本分布带看，机构间REITs定价无系统性偏离。高速板块机构间（3.9%-9%），位于公募REITs分布（中位9.3%）下沿。保租房机构间REITs3.6%，略高于公募REITs中位3.3%。商业/零售基本贴合公募REITs中位（4.3%）。我们认为差异主要由资产久期、分派节奏与二级重定价驱动。

一个值得关注的视角是以“当前可买入收益率”看，机构间REITs在部分板块仍具相对吸引力。公募REITs产权类经二级买涨后，市价分派率已有压缩，如保租房在2.8%-3.6%。机构间因无活跃二级重定价，收益率停留在发行口径3.5%-4.2%。公募REITs的高品质或已被二级价格充分定价，而机构间REITs为愿意长期持有、看重现金回报的配置型资金，保留了相对更高的入场收益率。

图表9：机构间REITs7单产品分派率VS公募REITs全样本

资料来源：Wind，中金公司研究部

五、展望：未来供给临近翻倍，资产与资金双扩容

机构间REITs或将迎来翻倍扩容。截至2026年6月28日，机构间REITs申报中产品超800亿元，与近千亿元的存量规模相当，供给端临近翻倍。目前有9单214亿元产品具备发行条件。资产结构上，仓储物流、交通类和商业物业占据八成以上。

市场发展或围绕三条主线。一是外资加速借道。普洛斯、凯德、瑞安新天地等外资港资集中入场，机构间REITs正在成为外资盘活中国不动产。二是序列发行与存量扩募走向常态化。铁建投资1-5期、蔚能电池2号，国驿1-6期以及九永高速的扩募，显示产品进入储架式、规模化发行阶段。三是首单持续扩容。港口、民企数据中心、家居卖场等新型资产类型在排队入场中，产品边界仍在快速外延。

投资端的扩容有迹可循。根据我们与市场的交流，单只产品投资人家数明显扩大，产品的认购热度较高，投资者结构从险资为主向全谱系机构扩容。理财子、券商、基金、信托、产业资本、地方国资的加入，将促进资金来源更加多元、更具厚度。

图表10：机构间REITs未来供给情况（按资产类型与进度状态）

资料来源：上交所，深交所，中金公司研究部

Source

文章来源

本文摘自：2026年6月29日已经发布的《千亿存量，翻倍在途——机构间REITs2026年中总结》

魏真真 分析员 SAC 执证编号：S0080523070021

张星星 分析员 SAC 执证编号：S0080524020008

杨冰 分析员 SAC 执证编号：S0080515120002； SFC CE Ref：BOM868

陈健恒 分析员 SAC 执证编号：S0080511030011； SFC CE Ref：BBM220

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