人口退潮与核心房产收敛

宇十一以日本为样本提出“人口下降不是普跌，而是层层收敛”：公共服务和产业需要最低人口密度，人口减少会从乡村、外围城市和大城市郊区逐层流向少数产业与资源核心。

日本总人口 2008 年约 1.28 亿见顶；2025 年只有东京、冲绳人口增加，东京圈人口占全国 30.1%。同年东京都市圈新房均价上涨约 17% 至接近 9200 万日元，市中心上涨约 22% 至 1.36 亿日元；另一方面，日本空置房约 900 万户，空置率 13.8%。

映射中国时，应把全国核心城市、强省会、弱省会、普通地级市与县城乡镇分层，AI、芯片和机器人产业集聚可能成为少数片区继续吸附人口和收入的加速器；但东京涨幅还叠加日元、外资、建材和低利率，不能机械外推。