中金 • 联合研究 | AI带动出口加快，地产成交持续回升——香港经济金融季报
- 公众号：中金点睛
- 发布时间：2026-07-03T08:10:13+08:00
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Abstract
摘要
经济方面：2026年一季度，中国香港GDP同比增长5.9%，较2025年四季度增速提升1.9个百分点，季调环比增长2.9%。GDP同比增速自2024年三季度以来持续改善。内需方面，消费回暖、投资强劲。2026年一季度，中国香港私人消费开支同比增长4.9%，较2025年四季度增速回升2.4个百分点，电器、家具、珠宝首饰、汽车等消费增长较快。2026年一季度，中国香港本地固定资本形成总额同比增长17.7%，较2025年四季度增速回升6.0个百分点，连续五个季度增速改善，地产回暖、出口强劲带动地产和制造业投资继续上行。
外需方面，货物出口增速加快，服务出口边际放缓。2026年一季度，受益于AI出口增长，货物出口继续加快，中国香港货物出口同比增长23.7%，较2025年四季度增速加快8.3个百分点。2026年一季度，中国香港服务出口同比增长3.5%，较2025年四季度增速回落1.2个百分点，金融服务出口加快，旅游、运输服务有所回落。就业方面，失业率保持稳定，劳动参与率下降。2026年一季度，受国际原油价格上涨影响，中国香港CPI同比增速回升。2026年一季度，基本消费物价指数同比增长1.4%，较2025年四季度回升0.3个百分点。
利率方面，一季度基准利率不变。由于地缘风险增加，银行间市场利率下行。汇率方面，一季度港元汇率走弱，主要由于市场避险需求上升。股市方面，一季度港股震荡下行，交投活动加快。资金流动方面，一季度，南向资金流入放缓，海外资金流入增加。
房地产方面：香港一季度楼市总成交量价持续抬升，新房及二手房成交量分别同比+43%及+58%；中小型及大型单位价格分别环比+5.0%和+4.3%。同时租金加速上行，同环比分别+7.0%及+2.8%（4Q25为+3.9%及基本持平）。我们测算一季度末租售比为3.5%，与新批住宅按揭利率延续正向利差，租金回报仍具备一定吸引力。实体市场方面，一季度香港住宅供给端有所收缩，其中开工、竣工及土拍面积分别同比-20%、-72%及-42%。供给端减量叠加需求端具备韧性，市场去化速度进一步加快，我们测算1Q26去化月数由4Q25的14个月下降至约13个月。
银行业方面：1Q26息差表现超预期，信贷结构调整延续。净息差方面，受国际避险资金流动性变化影响，1Q26 HIBOR在高基数下环比下行，但基于较强的资产负债管控能力，香港上市银行息差仍实现环比下降、同比上升，表现总体好于预期。向前看，我们预计在美元加息与流动性边际变化支撑下，HIBOR后续2026年或将进一步回升。资产投放上，香港银行业实体信贷需求有所修复，个人信贷与地产相关需求仍偏弱。存款侧，财富管理业务驱动下1Q26香港银行业存款仍保持较快增长，向前看，增量政策出台可能导致南向资金流量略有收窄。资产质量方面，1Q26香港银行业不良率下降，向前看，利率下行使得当前商业地产机构融资成本明显下降，商业地产租金、售价、空置率等相关数据1Q26末已呈现企稳态势，CRE风险整体可控，我们认为香港地产周期最为困难的时期或已过去，本地贷款资产质量预计将持续修复。
Text
正文
一、总需求
2026年一季度，中国香港GDP同比增长5.9%，较2025年四季度增速提升1.9个百分点，季调环比增长2.9%。GDP同比增速自2024年三季度以来持续改善。分项来看：（1）内需方面，消费回暖、投资强劲。2026年一季度，中国香港私人消费开支同比增长4.9%，较2025年四季度增速回升2.4个百分点，电器、家具、珠宝首饰、汽车等消费增长较快。2026年一季度，中国香港本地固定资本形成总额同比增长17.7%，较2025年四季度增速回升6.0个百分点，连续五个季度增速改善，地产回暖、出口强劲带动地产和制造业投资继续上行。（2）外需方面，货物出口增速加快，服务出口边际放缓。2026年一季度，受益于AI出口增长，货物出口继续加快，中国香港货物出口同比增长23.7%，较2025年四季度增速加快8.3个百分点。2026年一季度，中国香港服务出口同比增长3.5%，较2025年四季度增速回落1.2个百分点，金融服务出口加快，旅游、运输服务有所回落。
图表1：2026年一季度中国香港GDP同比增长5.9%，季调环比增长2.9%
资料来源：iFinD，中金公司研究部
本地需求：消费回暖、投资强劲
消费方面，2026年一季度继续回暖，电器、家具、珠宝首饰、汽车等消费增长较快。2026年一季度，中国香港私人消费开支同比增长4.9%，较2025年四季度增速回升2.4个百分点。经季节性调整后，私人消费环比上升1.7%。私人消费自2025年二季度以来持续回暖。随着中国香港房地产市场回暖，地产链相关消费在2026年一季度增长较快。例如，电器等耐用品消费同比增长31.7%，家具消费同比增长8.7%。黄金价格在2026年一季度的上涨也带动珠宝首饰消费同比增长27.6%。电动私家车首次登记税宽减政策在2026年3月到期[1]，带动了汽车消费在2026年一季度同比增长51.3%。2026年一季度，访港游客数量同比增长17%，也带动中国香港消费增长。
投资方面，地产回暖、出口强劲带动地产和制造业投资继续上行。2026年一季度，中国香港本地固定资本形成总额同比增长17.7%，较2025年四季度增速回升6.0个百分点，连续五个季度增速改善。分类别来看：（1）房地产市场回暖带动楼宇和建造开支同比增长4.5%，较2025年四季度回升14.6个百分点。（2）中国香港房地产市场回暖，2026年一季度住宅成交量同比增长53%，带动所有权转让费用同比增长71.6%，较2025年四季度增速继续加快5.8个百分点。香港本地房价在2026年一季度也同比增长10.2%。（3）受益于出口强劲，2026年一季度，机器、设备和知识产权产品购置的开支同比增长35.8%，较2025年四季度增速回升2.1个百分点。
外需：货物出口增速加快，服务出口边际放缓
受益于AI出口增长，货物出口继续加快。2026年一季度，中国香港货物出口同比增长23.7%，较2025年四季度增速加快8.3个百分点；2026年一季度货物进口同比增长29.8%，较2025年四季度增速加快11.6个百分点。与AI相关的出口在中国香港总出口中占比近七成，在2026年一季度同比增长41.5%，较2025年四季度增速加快13.9个百分点。分地区看：（1）受益于AI出口增长，中国香港对美国出口在2026年一季度同比增长41.0%，和2025年四季度基本持平，继续保持较快增速。（2）2026年一季度，中国香港对中国内地出口同比增长28.8%，较2025年四季度增速回升15.3个百分点，或与AI相关电子进口以及石油天然气相关产品进口增长有关。（3）2026年一季度，中国香港对欧盟出口同比增长10.8%，较2025年四季度增速回升2.5个百分点。（4）2026年一季度，中国香港对东盟出口同比增长34.0%，较2025年四季度加快1.3个百分点，对新兴市场的出口继续保持较快增速。
金融服务出口加快，旅游、运输服务有所回落。2026年一季度，中国香港服务出口同比增长3.5%，较2025年四季度增速回落1.2个百分点；服务进口同比增长4.2%，较2025年四季度增速加快0.5个百分点。分类别看：（1）2026年一季度，股市IPO募集金额同比增加664%，股市交投量增加，带动金融服务出口同比增长2.1%，较2025年四季度增速回升1.7个百分点。（2）2026年一季度，旅游服务出口同比增长7.9%，较上季度回落5.1个百分点。（3）2026年一季度，运输服务活动出口同比增长2.5%，较上季度回落3.0个百分点。
图表2：本地生产总值与其主要开支组成项目及主要价格指标
资料来源：iFinD，中金公司研究部
二、就业与通胀
劳动市场保持稳定
失业率保持稳定，劳动参与率下降。2026年一季度，中国香港季调失业率为3.7%，较2025年四季度小幅回落0.1个百分点。2026年一季度，就业不足率为1.6%，较2025年四季度小幅回落0.1个百分点。整体而言，由于经济改善，中国香港就业市场保持稳定。从劳动供给来看，劳动参与率整体在2026年一季度为56.4%，较2025年四季度回落0.3个百分点。
通胀回升
2026年一季度，受国际原油价格上涨影响，中国香港CPI同比增速回升。2026年一季度，中国香港整体消费物价指数同比增长1.6%，较2025年四季度增速回升0.3个百分点。2026年一季度，扣除政府一次性纾困措施后的基本消费物价指数同比增长1.4%，较2025年四季度回升0.3个百分点。从基本消费物价指数分项来看：
（1）包含机票在内的杂项服务价格增速上升较多。杂项服务在中国香港CPI中占比15%。由于国际原油价格上涨，机票价格上升，杂项服务CPI在2026年一季度同比增长4.1%，较2025年四季度上升2.0个百分点，带动整体CPI上涨0.3个百分点。2026年5月，杂项服务CPI同比进一步上涨至5.1%。
（2）食品价格小幅回落。食品在中国香港CPI中占比26%。2026年一季度，中国香港食品CPI同比增长0.8%，较2025年四季度增速回落0.2个百分点。2026年5月，食品CPI同比进一步回落至0.7%。
（3）私人房屋租金CPI小幅回落。住房在中国香港CPI中占比34%。2026年一季度，中国香港私人房屋租金CPI同比增长0.9%，较上季度小幅回落0.1个百分点。2026年5月，私人房屋租金CPI同比增长0.9%，和一季度持平。
（4）电力、燃气和水价格回落。电力、燃气和水在中国香港CPI中占比3%，在2026年一季度同比下降2.1%，较上季度增速回落1.1个百分点，主要和公共服务价格调整滞后于原油价格有关。2026年4月、5月，电力、燃气和水基本CPI同比增速上涨至0.0%、0.9%，较一季度上升。
三、金融市场
一季度基准利率不变
2026年一季度，由于美国联邦基金利率不变，在联系汇率制下，中国香港贴现窗基准利率亦不变。2026年一季度，由于中东冲突，地缘风险增加，市场对港元资金需求减弱，中国香港银行间同业拆借利率下行，隔夜拆借利率从2025年末的4.4%下降至2026年一季度末的2.7%，一个月期拆息利率从2025年末的3.1%回落至2026年一季度末的2.2%。进入2026年二季度，随着地缘风险减弱，中国香港银行间拆借利率企稳。
图表3：一季度，中国香港基准利率不变
资料来源：iFinD，中金公司研究部
一季度港元汇率走弱
2026年一季度，由于地缘风险增加，市场避险需求上升，对港元需求减少，对美元需求增加，港元兑美元汇率走弱。港元兑美元即期汇率从2025年的7.78上升至2026年一季度末的7.84。进入2026年二季度，由于地缘风险减弱，港元兑美元汇率企稳。在联系汇率制下，一般情况下，港元对其他货币走势与美元相关性较高。2026年一季度，虽然美元指数走强，但是美元对人民币走弱，而人民币在港汇指数中占比较高（因为港汇指数采用贸易额加权计算），使得名义港汇指数和实际港汇指数分别较上季度下跌1.4%、1.3%。
一季度港股总体震荡下行
受到地缘风险影响，一季度港股总体震荡下行。恒生指数在2026年一季度先上行后下行。从2025年底到2026年1月，恒生指数从25631点上涨至27383点，涨幅为6.9%。从2026年1月到3月，中东冲突引发全球股市调整，恒生指数从27383点下跌至24788点，跌幅达到9.5%。2026年二季度，AI相关交易成为市场焦点，非AI相关股票下跌，引发恒生指数回调。港股交投活动在2026年一季度加快。证券市场的平均每日成交额为2742亿港元，较2025年四季度日均成交额回升19%。进入二季度，交投活动继续保持活跃，和一季度基本持平。
图表4：港股一季度震荡下行
资料来源：iFinD，中金公司研究部
图表5：交投活动在一季度加快
资料来源：iFinD，中金公司研究部
资金流动方面，2026年一季度，南向资金流入放缓，海外资金流入增加。1）南向资金2026年一季度流入放缓。2026年一季度，南向资金共净流入2209亿港元，较2025年四季度净流入放缓164亿港元。2）海外资金一季度流入增加。2026年一季度，海外资金净流入28.08亿美元，较上季度净流入增加14.28亿美元。
四、房地产市场
一季度中国香港楼市热度延续
一季度中国香港楼市总成交量价持续抬升。据差饷物业估价署统计，一季度香港私人住宅总成交量18,654套，同环比分别增长53%及9%。具体来看，一季度一手房成交量5,552套，同比增长43%，环比小幅下滑1%；二手房成交量13,102套，同环比分别增长58%和13%。一季度香港二手房价格环比持续上行，其中中小型单位同比表现优于大型单位，中原城市领先指数显示一季度中小型单位（100平米以下）和大型单位（100平米及以上）价格分别环比+5.0%和+4.3%，同比+11.5%和+9.8%。
一季度中国香港租金上行速度边际加快。差饷物业估价署统计一季度香港私人住宅平均租金同比上涨7.0%，环比增长2.8%（4Q25为+3.9%及基本持平）。我们测算的私人住宅平均租售比一季度末为3.5%，环比持平。据Mreferral披露[2]，2026年5月末香港新批住宅按揭利率为3.19%，与租售比之间延续正向利差，租金回报仍具备一定吸引力。
图表6：香港房价指数及成交量
注：最新数据截至2026年4月末。 资料来源：差饷物业估价署，中原地产，中金公司研究部
图表7：香港房价和成交量2019年以来季度统计
资料来源：差饷物业估价署，中原地产领先指数，中金公司研究部
图表8：私人住宅平均租售比
注：采用差饷物业估价署披露的A-C类住宅（40平方米及以下至99.9平方米）平均租金与平均售价之比计算；数据截止2026年4月。 资料来源：差饷物业估价署，中金公司研究部
一季度供给端有所收缩
我们对开竣工、库存及供地情况汇总如下：
► 开工端：2026年一季度香港私人住宅获批开工单位1,801个，同比变动由正转负，为-20%，环比-31%。
► 竣工端：2026年一季度香港私人住宅新屋落成单位1,564个，同环比分别-72%及-69%（4Q25为-65%及+55%）。2026年差饷物业估价署预估全年落成私人住宅16,980个单位，一季度完成全年竣工目标的9%，整体进度慢于去年同期（1Q25完成全年目标的26%）。
► 库存方面：香港房屋局最新数据显示截至2026年一季度香港已落成未出售、及建筑中未出售私人住宅数目共计82,000套，环比下滑2%；我们测算该库存位置下，香港新房库存去化月数约13个月，环比持续下滑（4Q25为14个月），表明在需求端的推动下，市场去化速度进一步加快。
► 土地端：2026年一季度香港公开拍卖住宅用地环比+28%，同比-42%至8,311平方米。
图表9：私人住宅库存及去化月数
注：1）库存去化月数计算方式：可售住宅单位/最近12个月平均月度销售量；其中可售住宅单位=已竣工未售（即货尾）+施工中未售住宅单位；当期施工中未售住宅单位计算方式=所有建筑中仍未出售私人住宅/6（平均建成周期）*2.5（楼花开售最早期限）；2）数据截至1Q26。 资料来源：香港房屋局，中金公司研究部
一季度住宅按揭贷款新批出及取用金额同环比持续上行
新批出按揭贷款：2026年一季度新批出住宅按揭贷款20,237宗；新批出贷款额约1,016亿港元，同环比分别增长34%及11%（4Q25分别为+33%和+1%）；新批出贷款中有约58%用于二级市场贷款（4Q25为53%）。一季度新批贷款的平均贷款比例（Loan-to-value）约60.8%，环比基本持平。新取用按揭贷款：2026年一季度新取用住宅按揭贷款12,990宗；新取用贷款额约651亿港元，同环比分别增长33%和9%（4Q25分别+70%和+3%）。
五、银行业
信贷结构调整延续，存款维持相对充裕
信贷结构调整延续，一季度对公信贷需求环比改善。1Q26末香港银行业整体、本地贷款、境外贷款余额分别较年初增长2.97%、3.11%、3.00%。分行业看，1Q26末制造业、建筑及房地产、批发零售业、金融机构贷款环比增速分别为+7.04%、-2.26%、+2.03%、+4.65%，增量结构看，金融同业相关贷款增量仍高，尤其是股票行情带动股票经纪相关信贷需求高增，制造业、运输业等实体经济信贷需求亦有复苏，但地产贷款规模仍在下行通道；1Q26末个人住房按揭贷款、信用卡环比增速分别为+0.89%、-3.71%，尽管香港个人住房市场回暖，个人信贷仍待修复。
存款维持相对充裕，外币存款增速有所放缓。1Q26香港银行业客户存款余额较年初增长0.96%，其中港元存款余额环比增长1.88%，外币存款余额环比增长0.29%。1Q26末贷存比环比上升1ppt至53.2%，1Q26末CASA存款占比环比上涨0.2ppt至43.7%。美元降息背景下外币存款增速有所放缓，但香港银行业存款整体仍保持较快增速。向前看，结合近期政策，我们预计南向资金流入可能有所放缓。
1Q26香港银行业机构资产规模环比增长3.2%。资产端，贷款、同业资产、债务工具、其他资产较上季度末分别变动+3.0%、-3.2%、+4.8%和+10.4%，贷款占比33%，环比基本持平。负债端，存款、同业负债、债务工具、其他负债较上季度末分别变动+1.0%、+1.9%、+5.7%和+11.2%，存款占比为62%，环比下降1ppt。
图表10：1Q26香港银行业客户贷款余额环比增长2.97%
资料来源：CEIC，中金公司研究部
图表11：香港银行业信贷结构调整延续，零售信贷边际改善
资料来源：CEIC，香港金融管理局，中金公司研究部
图表12：1Q26香港银行业客户存款余额环比增长0.96%
资料来源：CEIC，中金公司研究部
1Q26 HIBOR下行，上市银行息差表现好于预期
1Q26 HIBOR下行，上市银行息差表现好于预期。截至1Q26末，3M HIBOR较上季度末下降0.57ppt至2.36%，我们认为可能受国际避险资金流入影响，港元流动性维持相对充裕，带动HIBOR与美元利差走阔。反映银行负债成本的综合利率较上季度末下降11bp至1.25%，表明香港银行能够通过沉淀优质存款或主动削减存款优惠控制成本。从经营结果看，受上季度末HIBOR高基数、相对稳定的资产端定价与存款控制能力影响，1Q26香港上市银行息差环比下行、同比上行，整体表现好于市场预期。向前看，地缘政治冲突推升市场通胀预期，海外市场普遍认为加息或不降息，我们预计2026下半年HIBOR或进一步回升。
图表13：2026年初以来HIBOR持续回落，4月反弹
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表14：香港按揭贷款定价维持稳定
资料来源：Wind，中金公司研究部
资产质量
商业地产利好因素萌芽，利率下行提供更佳健康的经营环境。1Q26末香港银行业不良贷款率环比下降13bp至2.06%，关注类贷款占比环比上升5bp至2.06%，逾期3个月以上贷款占比环比下降10bp至1.29%，行业资产质量总体保持平稳。1Q26末拨备覆盖率上升1.3ppt至34.7%，拨贷比环比下降2bp至0.71%。
私人住房交投量增加，住房按揭贷款资产质量仍较为安全。1Q26末逾期3个月以上的住房按揭贷款占比仅为0.13%，仍处于历史低位，环比下降1bp。此外，中国香港刚需型住房租金回报率已高于新发放按揭贷款利率。受此驱动，2026年初以来香港私人住宅交投量增加，高频数据层面，中国香港二手住宅价格与成交量均有显著恢复。多重利好共振下，住房按揭贷款将持续保持银行安全资产的属性。
商业地产侧积极因素积累，一季度末或迎来价格拐点。2026年3月写字楼租金与售价指数已见月度环比回升，我们认为价格端有望迎来拐点。1Q26末香港甲级写字楼整体空置率环比下降0.6ppt至13.5%，分区域看均有明显改善。随着降息周期利率下行，商业地产租金回报率已与HIBOR 1M形成较阔利差，成本端亦对香港商业地产企业现金流构成实质利好。我们预计后续空置率压力会逐步缓解，商业地产相关信贷资产的违约风险整体可控。
图表15：1Q26银行业不良率、逾期率下行
资料来源：CEIC，香港金融管理局，中金公司研究部
[1]https://www.info.gov.hk/gia/general/202602/25/P2026022500286.htm
[2]https://www.mreferral.com/blog/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E5%88%A9%E7%8E%87/
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本文摘自：2026年7月2日已经发布的《AI 带动出口加快，地产成交持续回升——香港经济金融季报》
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