房地产双重分化

雪涛宏观/国金宏观认为楼市进入磨底期后的关键不是总量立即反转，而是两组分化：一是“天”“地”资产与中腰部资产分化，二是成交价和挂牌价分化。前者来自高端科技财富效应和刚需压缩杠杆并存，后者意味着成交价可能先见底，挂牌价滞后。

数据上，5 月全国挂牌价环比 -0.4%，70 城中房价环比上涨城市由 4 月 12 个回落至 10 个；但全国成交价 4 月环比 +0.04%、5 月 +0.01%，重点追踪 24 城中成交价上涨城市由 7 个增至 13 个，触底回升城市由 15 个增至 19 个。当前全国挂牌价和成交价累计跌幅分别为 38.1% 和 41.5%，整体回到 2016 年附近。政策看，公积金存贷息差约 1500 亿元，理论最大降幅可达 90BP，若年内公积金贷款利率调降 30BP 以上，可能加快止跌。