REITs（房地产投资信托基金）
定义
公开交易的公司，主营买入、管理、翻新、维护并偶尔出售房地产物业。
它的全部特殊性来自一条税法安排：
税收优势是不需要为其收入纳税，代价是根据法律必须支付至少 90% 的净收入给投资者作为股利。
这条同时决定了 REITs 的三个特征：高分红、低留存、扩张必须靠外部融资（所以它对利率环境极其敏感）。
两种类型，只有一种值得重点看
| 权益型 REITs | 抵押型 REITs | |
|---|---|---|
| 做什么 | 持有并经营物业 | 发放/持有以房地产为担保的贷款 |
| 股息 | 较低 | 更高 |
| 利率敏感 | 相对稳定 | 高度敏感 |
| 长期总回报 | 更好 | 较差 |
| 价格稳定性 / 风险 / 流动性 | 更好 / 更低 / 更好 | 均更差 |
布洛克的书聚焦权益型。抵押型某些时候能提供可观回报，但它本质上是加了杠杆的债券组合，不是房地产。
权益型还有一个结构性优势：投资者可以自己决定物业类型和地理区域——这是”数月亮”式选择（见 竞争格局），抵押型没有。
为什么放进组合
NAREIT 数据：截至 2010-12-31 的 35 年里，权益型 REITs 平均年度总回报 14.0%，好于同期其他指数。
但布洛克强调回报本身不是重点——很多高风险股票回报也高。REITs 的价值在于它在提供不逊于标普 500 的回报的同时，带有股票不具备的四个优势：
- 与其他资产类别相关性较低
- 市场价格波动性更小
- 投资风险更有限
- 当期回报更高（那 90% 分红）
相关性只有 0.55
1980–2010 年 REITs 与标普 500 的相关性是 0.55——只有 55% 同步。
这个数的双面性必须一起记：
- 牛市里 REITs 会跑输：1995 年落后流行指数（但仍给了 15.3% 总回报）；1998–99 年 REITs 回报为负而科技驱动的标普强劲
- 熊市里 REITs 更稳：2000–01 年大部分时间痛苦更少
- 但极端时刻不管用：2008–09 年所有品种包括 REITs 几乎跌同样多——当投资者决定全面撤资时，没有地方可以安身
最后这条是所有”低相关性资产”的通病：相关性在你最需要它的时候会跳到 1。 配置时要按”平时分散、极端同跌”来预期。
为什么用 FFO 而不是净利润
REITs 的会计折旧巨大（物业按年折旧），但优质物业的真实价值往往不跌反涨——所以 GAAP 净利润会系统性低估 REITs 的赚钱能力。
行业通用口径是 FFO（Funds From Operations）：净利润 + 折旧摊销 − 物业出售收益。
这条直接接 三张报表 的核心提醒：利润 ≠ 现金。REITs 是这个偏差最极端的行业样本。
常见误用
- 用 PE 给 REITs 估值。折旧扭曲了分母，要用 P/FFO 或股息率。
- 把高股息当安全。90% 分红是法律要求，不是经营优秀的证明；留存少意味着扩张必须靠增发或举债。
- 忽略利率敏感度。REITs 同时是”高股息资产”（和债券竞争）和”高杠杆资产”（融资成本敏感），利率 上行两头受压。
- 买抵押型当房地产敞口。它是债券策略。
- 指望它在崩盘时避险。见 2008–09。
中国语境的空白
国内公募 REITs 2021 年才起步，底层资产以基础设施为主（高速公路、产业园、仓储物流），与美国的商业地产 REITs 不是同一类东西：
- 分红比例要求、税收安排、扩募机制都不同
- 历史数据太短，无法做相关性和周期研究
- 本卡的数据结论不能直接搬到国内品种上
相邻概念
另类资产 · 商品周期 · 资产配置 · 利率 · 久期 · 三张报表 · 风险调整收益
来源
- 《REITs》（拉尔夫·布洛克，原书第 4 版）—— 本卡主要来源。第 1 章 REITs 是什么及如何运作、REITs 的类型与投资特性、第 2 章与债券/可转债/优先股/其他高收益权益类资产的比较、第 3 章今日之 REITs（1986 税改、上下 REITs、RIDEA 法案）
- Rhino 会员第165期：REITs 为何有强有弱（原版）
- 资产配置 · 《投资的四大支柱》—— 低相关资产在组合里的位置
待验证问题
- 我要不要配 REITs？如果配，是为了当期现金流还是低相关性？（两个目的对应不同品种）
- 国内公募 REITs 的底层资产（基础设施）和美国商业地产 REITs，哪个更符合我的门槛路线？
- 「相关性在极端时刻跳到 1」这条，对我整个组合的分散设计意味着什么？